In viale Belforte immobili a 500 euro il metro quadro. I prezzi stracciati non frenano la picchiata dell’immobiliare: -22%

Il Covid ha certamente aggravato le condizioni del mercato immobiliare della provincia di Varese, che a partire dal 2015 aveva iniziato una lenta e costante ripresa. I grafici mostrati da Giacomo Mazzarino, dirigente della Camera di Commercio, durante la presentazione del nuovo Listino prezzi immobiliari, lasciano pochi dubbi su un trend che a fine d’anno, a meno di miracoli natalizi, è destinato ad avere il segno meno a due cifre.

Quel – 22%, pronunciato da Mazzarino davanti al grafico dell’ultimo decennio, è come una sveglia che riporta tutti nel bel mezzo della crisi generata dai mutui subprime. A fine 2020, si ritornerà infatti  ai livelli del 2009, quando la picchiata del mercato immobiliare  sembrava inarrestabile. E quella flessione sarà seguita come un’ombra anche dalla curva dei prezzi che negli ultimi dieci anni non è mai migliorata in corrispondenza della crescita delle compravendite. I proprietari, sfiancati da anni di asfissia della domanda, hanno di fatto rinunciato alle loro aspettative di guadagno per adeguarsi a quanto offriva il mercato. Situazione ben riassunta da una frase che gli agenti immobiliari, ispirati a un sano pragmatismo, hanno continuato a pronunciare negli ultimi anni: «Si compra bene e si vende male».

IL GRANDE TONFO DEL 2015 FU UNO SPARTIACQUE

Dopo il minimo storico toccato nel 2011 con 6.875 transazioni e il rimbalzo del 2014, che riportò ad una quota accettabile le compravendite (9.201), si registrò un ultimo grande tonfo nel 2015 (7.527).  Da lì in poi i numeri cominciarono a crescere con continuità, di pari passo con la fiducia del sistema e lo sblocco del circuito creditizio. Alla fine del 2019 la risalita si assestò a quota 10.441 compravendite. Puro ossigeno per gli agenti immobiliari che iniziarono a respirare di nuovo un clima di crescita.

La Camera di Commercio per voce del suo presidente, Fabio Lunghi, sarà al fianco degli operatori. Sia il numero uno dell’ente camerale che lo stesso Mazzarino hanno ribadito più volte che «occorre sostenere il mercato del settore immobiliare in questa fase contingente perché genera un indotto enorme» e al tempo stesso «andare a ragionare su un nuovo equilibrio del mercato», intenzioni che trovano la loro messa a terra nel progetto dell’ente camerale  “Invest in Varese” .

Riflessioni che, tradotte in operatività, introducono nell’analisi futura del mercato immobiliare un tema fino a ieri ignorato: lo smartworking che impatta in modo notevole sulla compravendita degli spazi riservati agli uffici. Un fenomeno di cui bisognerà tener conto e  che si va ad aggiungere a quello del frontalierato e si inserisce nel tema più generale dell’attrattività di un territorio che risente moltissimo della vicinanza dell’area metropolitana milanese a sud e del confine svizzero a nord.

PREZZI STRACCIATI RISPETTO A MILANO E COMO

Dino Vanetti, agente immobiliare e vicepresidente della Fimaa, ormai da tempo sostiene che la rivalutazione del valore degli immobili in provincia di Varese si avrà nel momento in cui si ricomincerà a costruire di nuovo. «In viale Belforte e in viale Valganna – spiega Vanetti – si vendono immobili a 500 euro al metro quadro, contro i tremila euro di media di Milano e i mille euro di Como. Inoltre, gli immobili sono vecchi e risalgono agli anni sessanta. L’ultima casa nuova che ho venduto risale ormai a quattro anni fa». La rigenerazione dell’area Aermacchi, secondo Vanetti, è una grande opportunità. Quell’operazione potrebbe essere il volano per una rinascita del mercato in provincia di Varese, alle prese con altri importanti interventi di rigenerazione tra cui quello nell’area industriale dell’Isotta Fraschini a Saronno. Sul territorio ci sono 86 siti dismessi per un totale di 2,4 milioni di metri quadrati di superfici in stato di abbandono e disuso, nella maggior parte dei casi si tratta di ex fabbriche e laboratori artigiani per un valore complessivo di 380 milioni di euro (fonte Scenari Immobiliari).

GLI AGENTI IMMOBILIARI CREDONO NELLA RIPRESA POST COVID

Il sentiment degli agenti immobiliari non è così negativo, come ci si aspetterebbe. Probabilmente dopo tanti anni di fatica a lottare con la crisi del settore, sono diventati più resilienti e confidano in una grande ripresa una volta passata la pandemia.

Luca Simioni, presidente Fiaip Varese, parla di «sfida digitale a cui sono chiamati tutti gli operatori del settore». In realtà il salto dell’immobiliare nel digitale è già avvenuto e forse è anche per questo motivo che Simioni si aspetta «una splendida ripartenza». Il calo del 20 per cento è dunque da considerare fisiologico ed equivale a due mesi pieni persi, cioè quelli del lockdown.

L’effetto smartworking si è fatto sentire soprattutto sulle compravendite di uffici e negozi commerciali. «In questa fase sono i meno richiesti – ha spiegato Sergio Salerno presidente provinciale di Anama –  insieme agli edifici da ristrutturare. Se i comuni non semplificano le procedure burocratiche e non incentivano le ristrutturazioni, difficilmente il mercato si riprenderà. Ci aspettiamo inoltre una contrazione dei mutui quando terminerà la cassa integrazione Covid».
È calata la richiesta di immobili di piccolo taglio, come monolocali,  bilocali e trilocali, mentre aumentano le richieste di villette con giardino.

Gli operatori sono tutti d’accordo sul fatto che l’intervento del decisore pubblico è fondamentale in questa fase. Giudizio unanime e positivo sull’ecobonus del 110 per cento, purché diventi strutturale per i prossimi quattro anni e venga sgravato dai troppi adempimenti burocratici che per il settore sono una vera spina nel fianco.

Il listino prezzi degli immobili pubblicato dalla Camera di Commercio di Varese rimane un punto fermo del mercato di questa provincia, non solo per gli addetti ai lavori, ma anche per i cittadini che possono valutare e confrontare con grande trasparenza i prezzi praticati. C’è però un’avvertenza richiamata dai membri della stessa commissione che ha redatto il listino, tra cui i rappresentanti degli ordini degli architetti, degli ingegneri e dei geometri: prestare attenzione alla prefazione e consultare le indicazioni utili alla lettura.

In viale Belforte immobili a 500 euro il metro quadro. I prezzi stracciati non frenano la picchiata dell’immobiliare: -22%